築50年のマンションは「古いから危険」というわけではありません。
判断基準は築年数ではなく
・耐震基準（1981年以降か）
・管理状態
・修繕履歴
この3つです。
実際に築古マンションを購入した時、そして住んで分かった判断の軸を、データと体験の両方から整理しました。
築50年の中古マンションは買って大丈夫？結論（OK/NG条件）
住宅を探している人は、
「築古マンションって、買っても大丈夫なのかな」
この不安、めちゃくちゃ自然だと思う。
買っても大丈夫なケース
最低限ここがクリアできると安心です。
・新耐震（1981年6月以降）または耐震診断済
・長期修繕計画が現実的
・積立金不足がない
・管理組合が機能している
やめたほうがいいケース
ここがそろうと判断が難しくなるので注意です。
・修繕履歴が曖昧
・議事録が形だけ
・管理会社任せ
・売却理由が建物不安
築古マンションは珍しくない（築年数分布データ）
わが家も築古マンションを購入し、今は築50年になりました。
不安だったからこそ、判断軸をデータと体験で整理しています。
まずこれ。
日本のマンション築年数分布（ストックベース・概算）
国土交通省の統計によると、現在の日本のマンション築年数分布（ストックベース・概算）だとこんな感じになるらしい。
- 築10年未満：15％
- 築10〜20年：20％
- 築20〜30年：25％
- 築30〜40年：20％
- 築40〜50年：12％
- 築50年以上：8％
日本のマンションを築年数別に見ると、築30年以上が全体の約4割。
さらに、築40年以上も約2割。築50年以上も1割弱。
こうして見ると、築古マンションって「一部の人が選ぶ特殊な存在」じゃなくて、すでに日本のマンションの中では大きな割合を占める存在なんですよね。
珍しいというより、普通に多い。
この感覚に切り替わっただけでも、ちょっと気持ちがラクになりました。
築古マンションの耐震は大丈夫？1981年の新耐震が基準
ここまで読んで、「うん、築古は多いのは分かった。でも耐震は？」って思いますよね。
築古マンションで結局いちばん気になるのって、やっぱりそこ。
結論から言うと、築年数そのものより「いつの耐震基準で建てられたか」が重要です。
旧耐震と新耐震の違い（1981年6月が境目）
耐震基準は大きく2つに分かれます。
旧耐震基準
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けたもの
新耐震基準
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けたもの
ここで大事なのが、「築何年」より「建築確認がいつか」。
築40年くらいでも新耐震のマンションは普通にあります。
逆に、1970年代後半〜1981年前後は旧耐震の可能性が出てくるゾーン。
築年数の印象だけで判断すると、ここで迷子になりがちなんですよね。
建築確認日はどこで確認できる？（重要事項説明書・図面）
見る場所はだいたいこのへん。
・重要事項説明書
・販売図面
・管理資料
ここに建築確認の時期が載っています。
気になる物件が出てきたら、まずそこを見る。これが早い。
築古マンション購入前に確認するチェックリスト5項目
1 建築確認年（旧耐震か新耐震か）
・重要事項説明書や販売図面で確認
2 大規模修繕履歴（いつ何を直したか）
・外壁／屋上防水／配管などの履歴を見る
・あわせて長期修繕計画もチェック
3 修繕積立金（残高・月額・不足感）
・積立金が極端に安い／一時金が頻発していないか
4 管理組合の活動状況（議事録・総会・雰囲気）
・議事録を読むと「管理の温度感」が分かる
5 ハザードマップ（浸水・液状化など）
・自治体のハザードマップでざっくり確認
地盤・ハザードマップも確認（浸水・液状化の目安）
あとこれ。つい建物ばかり見ちゃうけど、立地や地盤もセットで見たほうがいいです。
台地・山手側は比較的揺れにくい傾向
低地・埋立地・旧河川跡は揺れやすさや液状化も気にしたい
難しく調べこむというより、まずは自治体のハザードマップを見るだけでも違います。
「昔その土地が何だったか」って、地味だけどわりと効いてくる。
旧耐震でも買っていいケース（管理・診断・補強の見方）
旧耐震だと不安がゼロにはならない。これは正直そう。
でも、旧耐震でも「ちゃんと向き合ってるマンション」はあります。
耐震診断を実施している
必要に応じて耐震補強の履歴がある
長期修繕計画や総会の議題に耐震が出てくる
このへんが見えると、安心感が変わります。
耐震って建物のスペックだけじゃなくて、管理組合の姿勢がめちゃくちゃ出る。
築古マンション購入で後悔しやすい3パターン
住みたい場所
住みたい時期
無理のない予算
この条件で初めに探していくと、自然と築年数が経ったマンションが候補に残りやすいんですよね。
・立地だけで決めた
・費用を確認しなかった
・雰囲気で買った
これだけで決めてしまうのは、やはり危険だと思います。
築古マンションを買うからには、新築や築浅以上にリスクもしっかり考えて購入しないといけませんね。
築古は「確認ポイント」が多い分、ここを飛ばすと後からしんどくなりやすい。
だからこそ、好きと現実の両方で判断するのが安心です。
築古マンションは修繕費が読めないと迷う（相場の掴み方）
ここまで確認しても、最後に迷うのは「結局いくらかかるのか」です。
築古マンションは修繕費が読めないと最終的に買っていいのかどうか判断できません。
築古が珍しくないとしても、「自分の家はどこまで手を入れるべきか」は別問題。
迷ったら、まずは相場感を掴むために見積もりだけ取ってみるのも手です。
→リフォームの費用相場まるわかり【ホームプロ】
築50年中古マンションを選んだ理由（わが家の判断軸）
わが家のマンションも、築41年〜築50年のゾーンに入る、ごく普通の築５０年の中古マンションです。
最初から「築古を狙うぞ」と決めていたわけでもなくて、
住みたい場所・時期・予算で探したら、自然とこの築年数帯が多く残った。
たぶん、これが現実なんですよね。
とはいえ、築年数が古いのは事実。
「気に入ったから買う」だけだと危ないので、最後はちゃんと確認して納得してから決めました。
正直、内覧の「いいな」は大事。
でも、築古はここをすっ飛ばすと後でしんどいので、好きと現実の両方で決めるのが安心でした。
築年数より満足度に影響したこと（立地・管理・間取り）
もちろん築年数には注意点があります。
設備が古い、間取りが今っぽくない、修繕が必要になる。これは現実。
でも住み始めて思うのは、満足度を決めるのは築年数だけじゃない、ということでした。
・立地：毎日の生活は結局ここに左右される
・管理状態：手が入っている建物は雰囲気が違う
・間取り：暮らし方に合えば、古さは許せることもある
・将来の見通し：修繕の予定とお金の見通しが立つと不安が減る
特に管理状態は本当に大事で、築年数が経っていても、きちんと回っているところは安心感が違いました。
あと、築古は完璧じゃないです。
ただ、そのぶん「住んでから手を入れる余白」がある。
わが家はそこが、今の生活に合っていました。
▶詳しく書いている記事はこちら
まとめ：築50年マンションは「築年数」より「確認」で決める
築50年と聞くと不安になるのは自然だし、慎重になるべきポイントもあります。
でも、築年数だけで切ってしまうと、選択肢が一気に減るのも事実。
だからこそ、築年数は入口として受け止めて、
耐震・管理・修繕・立地を確認したうえで「それでも納得できるか」で判断する。
この順番がいちばん責任ある選び方だと思いました。
同じように築年数で迷っている人の、判断の軸づくりに少しでも役立てばうれしいです。
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